خطوات شراء عقار في لبنان والمدّة التي يستغرقها

يمرّ شراء عقار في لبنان بخمس خطوات: التحقّق من وضع العقار، توقيع وعد بالبيع، تحضير المستندات، توقيع عقد البيع، ثمّ تسجيل البيع في السجل العقاري. لعقار جاهز تشتريه من مالكه وتدفع ثمنه نقدًا ومستنداته سليمة، احسب من شهر إلى 3 أشهر تقريبًا بين الاتفاق على السعر واستلام سند الملكية الجديد. ومعظم الانتظار يكون في السجل العقاري.

الخطوة 1: تحقّق من العقار قبل أن توافق على أي شيء

اطلب من البائع القضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار، إضافةً إلى رقم القسم والبلوك إذا كانت شقة. بهذه المعلومات يستحصل محاميك على الإفادة العقارية الرسمية من أمانة السجل العقاري في القضاء. وتطبع مكاتب OMT نسخة غير رسمية تكفي لنظرة أولى، لكنّ البيع يحتاج إلى الإفادة الرسمية.

تأكّد أنّ المالك المذكور في الإفادة هو البائع نفسه. وإذا كان العقار ملكًا لعدّة ورثة أو مقسّمًا إلى أسهم، فعلى جميع المالكين أن يوقّعوا. ثمّ ابحث عن أيّ رهن أو حجز أو إشارة دعوى، فكل ما هو مسجّل على العقار ينتقل إليك ما لم يُشطب قبل البيع.

في بناية جديدة، اسأل إن كانت الشقق قد حصلت على أرقامها الخاصة في السجل. فإذا لم تُفرَز البناية بعد، تكون تشتري أسهمًا في العقار ويصدر سندك لاحقًا. وفي الشراء على الخريطة، تحقّق أيضًا من وجود رهن مصرفي على العقار أخذه المطوّر.

نصيحة: اطلب إفادة حديثة عند البدء، وأخرى قبيل توقيع العقد النهائي.

الخطوة 2: اتّفق على السعر ووقّع وعدًا بالبيع

يوقّع البائع والمشتري عادةً وعدًا بالبيع لدى الكاتب العدل، ويدفع المشتري عربونًا. دوِّن في الوعد إن كان العربون جزءًا من الثمن، وما يحصل إذا تراجع أحد الطرفين، ومن يدفع كل رسم.

بعدها يستطيع محاميك تسجيل الوعد على صحيفة العقار في السجل (قيد احتياطي). ومن تلك اللحظة لا يستطيع البائع أن يبيع العقار أو يرهنه لغيرك قبلك.

الخطوة 3: حضّر المستندات

يطلب السجل العقاري عقد البيع وسند الملكية. وللعقار المبني يحتاج أيضًا إلى إفادة القيمة التأجيرية من وزارة المالية، وهي تحدّد أدنى قيمة يمكن أن تُحتسب عليها الرسوم. أمّا للأرض فيحتاج إلى إفادة من البلدية وخريطة موقع.

يسدّد البائع ضريبة الربح العقاري المتوجّبة عليه. ومنذ شباط 2026، لا تُسجَّل حصّة في أرض غير مبنية يملكها البائع منذ أقلّ من 12 سنة إلا مع إيصال الضريبة أو إفادة إعفاء.

الخطوة 4: وقّع عقد البيع وادفع الرسوم

يحضّر محاميك عقد البيع المعدّ للتسجيل (عقد البيع الممسوح)، ويُوقَّع لدى الكاتب العدل أو أمام أمين السجل العقاري نفسه.

ومنذ كانون الثاني 2026، على الكاتب العدل أن يدوّن في العقد طريقة الدفع ومصدر المال، وأن يذكر اسم الوسيط ورقمه الضريبي إن وُجد وسيط، وأن يتحقّق من الأطراف كلّها على لوائح العقوبات. يُدوَّن التحويل المصرفي أو الشيك برقمه، أمّا الدفع نقدًا فيحتاج إلى تصريح موقّع عن مصدر المال.

رسم التسجيل 3% للمشتري اللبناني و5% لغير اللبناني، ويُحتسب على السعر أو على تقدير وزارة المالية، أيّهما أعلى. ومع الطوابع والرسوم الأخرى يصل المجموع إلى نحو 4% أو 6%. التفاصيل الكاملة في دليل تكاليف شراء عقار في لبنان.

الخطوة 5: سجّل البيع واستلم سند الملكية

تسجّل أمانة السجل العقاري البيع وتصدر سند ملكية جديدًا باسمك. واطلب بعدها إفادة عقارية جديدة للتأكّد.

تختلف السرعة من أمانة إلى أخرى. فقد أُقفلت أمانات السجل العقاري في جبل لبنان في كانون الأول 2022 بعد تحقيق في قضايا رشوة، وبقيت مقفلة أكثر من سنة. وبحلول تشرين الأول 2025، كانت معظم الأمانات قد أنجزت المعاملات المتراكمة. وبعد تجدّد الحرب في آذار 2026، نقلت وزارة المالية السجلات العقارية للنبطية ومرجعيون إلى صيدا وبيروت.

كم تستغرق كل خطوة؟

لا يوجد رقم رسمي. هذه تقديراتنا نحن لعقار جاهز يُدفع ثمنه نقدًا، مستنداته سليمة، وأمانة السجل فيه تعمل بشكل طبيعي:

قبل الأزمة، في 2019، قاس البنك الدولي مدّة نقل ملكية بسيط بين شركتين في بيروت بـ37 يومًا. وتطول المدّة إذا كان العقار مقسّمًا إلى أسهم أو بين ورثة، أو عليه رهن يجب شطبه، أو إذا كانت الشقة على الخريطة، أو الشراء بوكالة من الخارج، أو العقار في الجنوب.

كيف تدفع

يُدفع الثمن بالدولار «الفريش»: تحويل مصرفي أو شيك بالدولار «الفريش» أو نقدًا. وبين 2019 و2022، دُفع ثمن كثير من العقارات بشيكات على الودائع المحتجزة في المصارف («اللولار»)، ثمّ انتقلت السوق إلى الدولار «الفريش». ادفع مقابل أوراق موقّعة واحتفظ بإثبات عن كل دفعة.

حتى أيلول 2026، لم تكن المصارف تمنح قروضًا سكنية. أمّا بنك الإسكان فيقرض حتى ⁨$100,000⁩، بفائدة 5.75% منذ تموز 2026، لشراء شقة لا تتعدّى مساحتها 150 م². وبحسب شروط 2025، يتطلّب قرض الـ⁨$100,000⁩ دخلًا شهريًا صافيًا بين ⁨$2,500⁩ و⁨$5,000.⁩ جرّب الأرقام في حاسبة القرض السكني.

الشراء من الخارج أو كأجنبي

إذا كنت مقيمًا في الخارج، يمكنك أن تعطي شخصًا في لبنان وكالة ليوقّع عنك. وقّعها في سفارة أو قنصلية لبنانية، أو لدى كاتب عدل في بلد إقامتك، ثمّ صدّقها لدى السلطات المختصة في ذلك البلد وفي السفارة اللبنانية. لبنان ليس طرفًا في اتفاقية «الأبوستيل»، فلا يكفي هذا الختم وحده. اذكر العقار في الوكالة، واستعملها خلال خمس سنوات.

يحقّ للأجنبي أن يتملّك حتى 3,000 م² في لبنان من دون ترخيص، ويُعدّ الزوج والأولاد القاصرون شخصًا واحدًا. وما يتعدّى ذلك يحتاج إلى مرسوم يصدر عن مجلس الوزراء.

عندما تصبح جاهزًا، ابحث عن عقارات للبيع أو أراضٍ للبيع في كل لبنان عبر خريطة واحدة.